ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

• ? формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• ? эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
• ? прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона , такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

Срок физической жизни улучшений (actual life) - период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (the rest of effective life or remaining economic life) - период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Хронологический возраст улучшений (chronological or actual age) - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст улучшений (effective age) - возраст, экс- нертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

Эффективный возраст определяется но оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и нр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов, а также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - эго определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от тина основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.

Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости па той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Дайте определение понятия «недвижимость» в соответствии с ГК РФ.
• 2. В чем состоит экономическая, социальная и юридическая сущность недвижимости?
• 3. Перечислите сущностные и видовые признаки недвижимости.
• 4. Назовите особенности недвижимости как товара.
• 5. Как делится недвижимость в зависимости от целей владения?
• 6. Что понимается под жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью?
• 7. Приведите классификацию жилой недвижимости.
• 8. По каким признакам классифицируются офисные центры?
• 9. Дайте определение термину «предприятие».
• 10. Назовите стадии жизненного цикла недвижимости.

• Харрисон Г. Оценка недвижимости / пер. с англ. М.: РОС), 1994.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение кᴏᴛᴏᴩого недвижимость существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, спозиции собственника ϶ᴛᴏй недвижимости может повторяться с новым обладателем ϶ᴛᴏй же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — ϶ᴛᴏ срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. В случае если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни ᴏᴛʜᴏϲᴙт период, в течение кᴏᴛᴏᴩого объект можно использовать, получая — при ϶ᴛᴏм прибыль, данные улучшения вносят вклад в стоимость объекта. В случае если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на ϶ᴛᴏм заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, кᴏᴛᴏᴩый прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, кᴏᴛᴏᴩые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — ϶ᴛᴏ возраст, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — ϶ᴛᴏ срок службы зданий или сооружений, кᴏᴛᴏᴩый определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, ɥᴛᴏбы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, кᴏᴛᴏᴩые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени ϲʙᴏего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

• формирование — ϶ᴛᴏ постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
• прекращение существования — ϶ᴛᴏ снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования ϲʙᴏбодного земельного участка . В ϶ᴛᴏт период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На ϶ᴛᴏм этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением данных изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на ϶ᴛᴏ право. На ϶ᴛᴏй стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На ϶ᴛᴏм этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Кстати, эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На ϶ᴛᴏй стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

1.3. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел-рождение-зрелость-старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная-проектная-строительства-эксплуатации-закрытия.

1. Предпроектная (начальная ) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи этого периода - сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная - минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости . К сожалению, следует признать, что концепция расчета затрат с учетом всего жизненного цикла чаще обсуждается, чем применяется на практике. Суть этой концепции в том, что, принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник «обрекает» себя на совокупность затрат, неразрывно связанных с владением объектом недвижимости. Эти затраты получили название «стоимость владения собственностью». Расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости может использоваться, например, для сравнения двух способов достижения одной и той же цели - построить объект недвижимости или же его арендовать и др. На уровне проекта расчет затрат с учетом жизненного цикла может быть использован, например, для того, чтобы принять решение о том, следует ли в процессе отделки в коридоре вдоль стен закрепить декоративную доску или ежегодно красить стены и т. д.

Рационально построенная система расчета затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости позволяет сопоставлять также действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта недвижимости. Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.

Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Но в большинстве случаев экономия понимается превратно.

Зачастую собственник (застройщик) просто стремится к минимизации общего объема начальных капиталовложений, ибо плохо представляет себе, как решения, принимаемые на этапе проектирования или строительства, повлияют в дальнейшем на затраты по эксплуатации объекта недвижимости.

Решения, принимаемые собственником о строительстве (приобретении) объекта недвижимости только на основе анализа начальной цены (приобретение, строительство, аренды), в большинстве своем не являются наилучшими и часто оказываются просто неверными. Безусловно эта задача (расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной, но стоит приложить усилия для ее решения, ибо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Современная ситуация в экономике заставляет участников инвестиционных проектов уплотнять графики работ по реализации конкретного строительного проекта, с тем чтобы результаты проекта стали приносить пользу в избранном направлении предпринимательской деятельности как можно раньше. Поэтому строительные работы начинаются уже на стадии проектирования (еще до полного завершения разработки проекта), что требует высокой степени согласованности действий всех участников проекта. Такая организация строительства приводит к экономии (от 5–10%) за счет снижения стоимости капитала (уменьшение объемов и сроков заимствования) ввиду более раннего ввода в действие объекта недвижимости, а также к появлению принципиально новых бизнес-решений. На этой стадии достигается существенное сокращение затрат при оптимальном выборе формы управления строительством, а именно управление проектом или генподрядный договор.

Одним из видов управления строительством, широко распространенным в странах с развитой рыночной экономикой, является управление проектами. Такой вид управления охватывает весь период строительства - от выбора цели строительного проекта до его эксплуатации. В ходе управления проектом решаются следующие задачи:

Эффективное использование инвестиций и контроль за данным процессом;

Разработка проектной документации;

Реализация требований проектной документации в процессе строительства;

Контроль качества строительного объекта.

Для управления проектами с жесткими условиями реализации создаются специальные структуры во главе с управляющими стройкой. Мировая практика свидетельствует, что такая форма управления позволяет достигать общей экономии средств на строительство до 10%, повышает эффективность контроля над всеми видами расходов, а также сокращает сроки реализации проекта.

Организация строительства по форме управления проектом очень распространена в странах с развитой рыночной экономикой и имеет перспективы в нашей стране, особенно при реализации многоэтажных строительных проектов, так как единое управление циклом «проектирование-строительство» сокращает время выполнения проекта, благодаря чему достигается общая экономия (до 10%) средств и создаются условия для эффективного контроля над всеми видами расходов.

В отечественной практике более распространен подрядный принцип строительства объектов, когда по договору строительного подряда строительная организация-подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену .

Обычно заказчик выбирает одну строительную организацию на роль генерального подрядчика, заключает с ней договор на весь комплекс работ, предоставляя ей возможность заключения субподрядных договоров на весь комплекс работ. При строительстве крупных объектов заказчик (застройщик) может назначить несколько генподрядных организаций, каждая из которых отвечает за определенный участок и работает под непосредственным контролем представителей заказчика.

В отечественной практике архитектурно-проектные организации отстранились от контроля качества строительно-монтажных работ. Проектировщики ограничиваются лишь периодическими посещениями строительной площадки для того, чтобы удостовериться, что все их рекомендации учтены при реализации проекта, поэтому контроль за качеством работ лежит на заказчике (застройщике). Помимо контроля качества при реализации крупных проектов привлекаются внешние эксперты (при отсутствии собственных специалистов) для выполнения следующих задач: оценка стоимости работ, контроль за соблюдением графика выполнения отдельных операций либо комплекса работ, бухгалтерский учет и аудит, правовые вопросы, взаимодействие с контролирующими органами и представителями местной власти.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию - достаточно высокорегламентированный нормативно процесс документального оформления.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Не существует единого определения понятия «оборудование помещений», но их основу составляют: системы отопления, вентиляции и кондиционирования; оборудование электроосвещения и системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; системы механической и электрической вертикальной и горизонтальной транспортировки (лифты, эскалаторы и т. д.).

В последнее время из-за угрозы терроризма и роста преступности возросла роль функции безопасности. Поэтому все большее количество организаций стремится обеспечить безопасную рабочую среду. Как правило, системы охраны (в том числе и противопожарной) и технической безопасности разрабатываются и реализуются с учетом специфической потребности и функционального назначения объектов недвижимости.

Управление коммуникациями - функция, определяемая сутью объекта недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура все шире используются для обеспечения услуг факсимильной связи, телетекста, передачи и приемки данных. Потенциал этих услуг и их качество улучшается посредством распространения волоконно-оптической связи. Помимо телефонизации развиваются компьютерные и интернет-технологии (сетевые связи компьютеров), автоматизация рабочих мест.

Электронная или информационная безопасность дополняется обеспечением информационной защиты на электронных устройствах, частично - в программном обеспечении, а также пополнением банка данных организации.

Процесс утилизации вредных отходов при эксплуатации объектов недвижимости включает ряд сложных управленческих задач от утилизации, например люминесцентных (ртутьсодержащих) ламп, до ликвидации вредных отходов. Как правило, управляющий объектом недвижимости заключает договор с организациями, которые специализируются на их захоронении и утилизации. Большинство процедур по переработке отходов заключается в их раздельном сборе и перепродаже либо уничтожении. Отходы классифицируются по видам, делятся на категории: бумага, стекло (листовое, бутылки), металлолом (сталь, чугун, алюминий), пенопласт, моторные масла, шины и пр.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению объекта недвижимости или его составных частей. Как показывает практика, новый сотрудник хочет усовершенствовать рабочее пространство или перепланировать офисные помещения, однако существует ряд правил, которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации:

Пространство – нет необходимости передвигать стенку на 0,5 м для удовлетворения чьих-то амбиций;

Материалы – нет надобности использовать паркет из ценных пород дерева там, где можно использовать ламинат;

Принципы проектирования – не встраивать шкафы там, где можно обойтись отдельно стоящим;

Планирование – не осуществлять перепланировку офиса только потому, что кто-то из сотрудников хочет сидеть напротив окна;

Инженерное обеспечение – не устанавливать по пять розеток на каждой стене, а обеспечить надлежащий доступ к электрическим и информационным входам.

Аварийные ситуации в процессе эксплуатации объекта недвижимости могут возникнуть в любое время, ибо никто не застрахован от пожара, затопления, вандализма или даже от форс-мажорных условий (наводнение, землятресение и т. д.). Единой формы планов мероприятий по ликвидации аварий не существует; в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать.

При устранении последствий аварий следует:

Проверить все стальные конструкции на предмет повреждения от нагрева;

Обнаружить повреждения, нанесенные продуктами сгорания;

Проверить все коммуникационное и офисное оборудование и другие системы объекта недвижимости, подверженные воздействию коррозии и влажности; проверить электропроводку и другие коммуникации на наличие конденсата (в холодное время); проверить котельное оборудование;

Очистить системы от плесени и других вредных материалов в случае их образования и пр.

Мебель, установленная в соответствии с проектом строительства объекта, - равноправный элемент объекта недвижимости, поэтому необходимо осуществлять ее осмотр и ремонт в соответствии с планом профилактических работ.

Обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Причин здесь много: от сосредоточенности на сиюминутных целях до недооценки последствий подобного шага, но затраты на исправление этих последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости: они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания - предупреждение.

Ремонт - работы по восстановлению повреждений либо изношенности объекта недвижимости до нормального эксплуатационного состояния. Цель ремонта - восстановление.

Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1–2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена - это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на смену пришедших в негодность или морально устаревших компонентов основных фондов.

Основная цель обслуживания объекта недвижимости - обеспечить использование объекта по прямому назначению; она состоит из конкретных работ:

Ежедневной уборки (для поддержания презентабельного вида);

Своевременного устранения мелких дефектов на объекте недвижимости;

Производства крупного ремонта на основе минимальных затрат жизненного цикла;

Разработки мероприятий по сокращению и оптимизации совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание;

Рационального функционирования коммунальных служб (при обеспечении надежности), обслуживающих объект недвижимости;

Постоянного контроля и анализа затрат обслуживания и ремонта объекта;

Составления графиков проведения работ и контроль за их выполнением;

Отчетности по объекту недвижимости в целом и по оборудованию.

На практике различают:

Ремонт по необходимости;

Периодический ремонт (например, замена мягкой кровли через 10 лет);

Профилактическое обслуживание оборудования;

Аварийное обслуживание;

Ремонт (замена окон).

Эксплуатационные (в течение всего полезного срока службы объекта недвижимости);

Функциональные (на персонал, занятый содержанием, ремонтом и т. д.);

На коммунальные услуги и уборку здания;

На ремонт и восстановление объекта недвижимости (если срок службы объекта недвижимости вышел).

Кроме этого, необходимо учитывать затраты на изменения и улучшения, определяемые как стоимость владения объектом недвижимости.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса:

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Адаптация имущественного комплекса обеспечивается за счет реализации различных инвестиционных проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.

4. Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий - материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.6).

Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.7):

Срок экономической жизни , определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст ,отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический ) возраст ,соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Рис. 1.7. Срок жизни здания или сооружения

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависит от износа - процесса имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.8).

Физический износ - это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают - устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств. Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонтзамедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ - это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. д. В отечественной практике именуется моральным износом.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ - это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т. д. и соответственно дешевле. Технологический износ - это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Например, можно устранить неисправности водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, восстановить встроенные шкафы, покрытие пола и пр. Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

В законодательстве большинства стран предприятие не считается самостоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом и пользующегося правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся объектом права. В ГК РФ термин предприятие используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смыслепредприятие - это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации - это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости - это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.

Введение

Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:

Недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

Рынок недвижимости – своеобразной генератор экономического роста страны;

Недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.

Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков.

По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.

Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода получила в мировой науке и практике название сервейинга (от англ. Survey - межевание, обследование, инспектирование).

Цель данной работы проанализировать, что происходит с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла.

1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени

Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его «физическом теле», следовательно, реальная потребительская стоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.

Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, - в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда овеществленным (т.е. замены физических затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами, по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной, - стоимость готового объекта недвижимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.

Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости - блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости - товара и недвижимости - источника дохода это не так. Причина очевидна: товар и источник дохода осуществляют в своей самостоятельной среде, а именно - на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождения стоимости в использовании, также предполагает проведение соответствующих экспертиз.

Свою особую динамику имеет и местоположение. Хотя для конкретного объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную с рассмотрением города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и проводимые экспертизы.

Существует еще один аспект динамики - возможность изменения вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случае стоимость в использовании переходит на другую «динамическую траекторию» с изменившимися параметрами.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ и т.д.

Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие от широко распространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимается определение рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оценку следует понимать, как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением. Vmax имеет место в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение. В общем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в последующий момент времени по отношению к началу жизненного цикла, а значит назначением экспертиз является определение степени утраты Vmax, оценка ее реального уровня.

2. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (гениральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку в ту эпоху земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей - функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы - ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

постановка проблемы;

построение объекта и предмета исследования;

построение научной теории;

проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

Во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

Во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

В-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

недвижимость сервейинг планирование время

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:

Стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

Потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

Социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели - действия.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

Анализ и постановка проблемы;

Поиск альтернатив решений;

Оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:

Проведение в жизнь выбранной альтернативы;

Становление и контроль;

Процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Заключение

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Список использованной литературы

Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007

Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:

1. Создание

2. Государственная регистрация недвижимости - в РФ - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

3. Владение и использование; смена владельцев. Владение - в гражданском праве - правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.

4. Развитие

5. Ухудшение потребительских свойств недвижимости

6. Окончание экономического срока жизни

Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса

Согласно статье 132:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:

1. Создание или приватизация предприятия

2. Государственная регистрация прав собственности (государственной, муниципальной, частной, долевой собственности). Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.

3. Становление или выход на проектную мощность

4. Оптимальное функционирование

5. Смена собственников, частная и полная

7. Реорганизация, реформирование, реконструкция, слияние, поглощение

8. Банкротство (необязательный этап)

9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

10. Прекращение функционирование: естественное невосстановительное прекращение, физическое разрушение, сознательный снос.